Lo de vendido es lógico porque es gratis, lo de leído…es para reflexionar.

Libro del Edificio
Vamos a dedicar este artículo al libro menos vendido de la historia y por la experiencia que vamos adquiriendo, el menos leído.

Lo de vendido es lógico porque es gratis, lo de leído…es para reflexionar.

Nos estamos refiriendo al LIBRO DEL EDIFICIO.

¿Cuál es el contenido del libro del edificio?

Nace por mandato de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que en su Artículo 7 dice:

Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

Este párrafo de 9 líneas se convierte en un documento que ocupará varios cientos de folios y que contendrá una información muy valiosa para los propietarios del edificio en cuestión.

En realidad esas 9 líneas están relacionadas con varios apartados del resto de la ley. Vamos a ver algunos puntos.

–  “Será entregada a los usuarios finales del edificio”…(por el promotor al que se lo debe facilitar el director de obra) No queda ninguna duda sobre quién lo debe realizar, quién lo entrega y quién lo debe recibir. La experiencia nos dice que muy pocos propietarios o comunidades de propietarios lo reciben. ¿Por qué?. ¿Nadie dice nada si no le entregan una ventana en su vivienda?

–  Documentación de la que consta:

1. Proyecto, con la incorporación en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas.Es decir, “proyecto definitivo de lo realmente ejecutado”

2. Acta de recepción. En el artículo 6 tenemos:

2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:

  1. Las partes que intervienen.
  2. La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
  3. El coste final de la ejecución material de la obra.
  4. La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
    Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

3. Relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación. Nos vamos ahora al artículo 8 y siguientes.

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Artículo 9. El promotor.   Sus obligaciones al respecto:

c. Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

d. Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e. Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Artículo 10. El proyectista.

Artículo 11. El constructor.

Sus obligaciones al respecto:a. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.

f. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

g. Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.

h. Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.

Artículo 12. El director de obra.

Sus obligaciones al respecto:d. Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.

f. Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

g. Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo 13.

Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.

Sus obligaciones al respecto:

b. Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

d. Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.e. Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

f. Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.

Artículo 15. Los suministradores de productos.

Sus obligaciones al respecto:

a. Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable.

b. Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.

4. Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

5. Resultados del control realizado por el director de la ejecución de la obra. No especificado en el párrafo inicial pero sí en las obligaciones de este agente.

6. Garantías exigidas al constructor. No especificado en el párrafo inicial pero sí en el Acta de Recepción.

Conclusiones:

  • El LIBRO DEL EDIFICIO, contiene toda la documentación necesaria para que el usuario sepa con todo detalle quién, cómo, cuándo y porqué se ha ejecutado su edificio o vivienda.
  • Además incluye las Instrucciones de Uso y Mantenimiento. Esta ley además de aclarar y acotar las responsabilidades de los agentes que intervienen en la ejecución, impone la OBLIGACIÓN de los propietarios de MANTENER Y CONSERVAR.

Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.

1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

Hasta aquí lo que dice la Ley de Ordenación de la Edificación al respecto, pero aún hay más, lo dejaremos para un próximo artículo, no queremos aburriros y nos encantaría saber vuestra opinión sobre algunas dudas que nos surgen:¿Quién tiene el libro de tu edificio?¿Lo has curioseado alguna vez?¿Quién se encarga de las instrucciones de uso y mantenimiento?¿Te parece una tontería y que no sirve para nada?

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Te esperamos.

 

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